「親の家どうする…？」900万戸突破！空き家で損する人・得する人の違いとは山川優貴（株式会社リサイエ代表）

「空き家って、どうせ売れないし、持っていても無駄なだけでしょ？」その先入観、今すぐ捨ててください。3万円で買ったボロ戸建てからスタートし、今や1億円以上の売上を生んでいるのが、北海道・中標津町で100軒以上の物件を再生した空き家投資家・山川優貴さん。彼が語る、“誰にでもできる”地方戸建て投資のリアルとは？　実家を持て余している人、地方移住を考えている人、必読です！（本記事は2025年6月11日発売予定『株より空き家 小さく始めて豊かに稼げ』の一部抜粋です。書籍予約はこちら）

安定したい！　その一心で始めた「空き家投資」

みなさん、はじめまして。山川優貴と申します。北海道の中標津町で「空き家投資ビジネス」を展開する、株式会社リサイエの代表を務めております。今年（2025年）で8期目となりまして、現在は約100軒ほどの物件を所有、1億ちょっとの営業利益を出しております。

私は、もともと「解体屋」をしていました。大学を卒業後、トヨタ自動車で4年間、メカニックや営業職として働きました。ですが、父が体調を崩したため、中標津に戻り、家業である解体業を継いだのです。父が倒れていきなり会社を継ぐことになり、初めは右往左往しました。経営者としてはズブの素人です。専務さんなど、仲間たちは支えてくれましたが、たくさんのあり得ないミスをし、会社に不利益をもたらしたことも一度や二度ではありません。

ですが、一度は傾いた家業もなんとか持ち直し、数年経った頃には、従業員も増え、なんとか私も経営者として少し自信がついてきました。でも、「不安」が拭えませんでした。解体業は、一回の仕事の大きさにかなりバラツキがあります。それこそ何千万という仕事もあれば、数十万円、時には利益なんてほとんどないこともある。しかもその利益の多少を毎月自分でコントロール出来ないのです。

そこで、なんとか安定収入を得たいと考え、最初は「ウォーターサーバー事業」をやってみました。トヨタ時代の営業スキルもあり、これは順調にいきましたが、蛇口をひねれば美味しい水が飲める北海道です。限界がすぐ来ることは目に見えていました。そこで試行錯誤のうちにたどり着いたのが、空き家投資でした。

空き家を見つけ、買い取ったり貸したりしてもらい、修繕をして整え、別の人に貸したり売ったりして、利益を出す。すごく雑に言ってしまえば、私のやっているのは、これだけです。実に簡単でしょう？（笑）ですがこれがなんとも奥深く、さらに、私の性分に合っている仕事だったのです。

「ゆっくりと」「ゆるやかに」都会からフェードアウト

もともとは安定収入が欲しくて始めた「空き家投資」でしたが、始めてみると、いかに空き家が多いのかがわかってきました。私の住む北海道中標津町はもちろんですが、みなさんの住む地域でも、空き家は今、増え続けています。日本全体に広がる、深刻な社会問題なのです。

今では900万2千戸に達し、総住宅数の13・8％を占めています。その中で特に問題となっているのは、放置されている空き家です。しかし逆にいえば、これは宝の山が年々大きくなり続けている、ということでもあります。超高齢社会、人口減の時代とはいえ、住むところが必要なことは変わりません。そして特に地方において、戸建ての需要はみなさんが想像する以上に高いのです。

この本を読んで欲しい人は、大きく分けて、二人、いらっしゃいます。

一人目。戸建ての実家を相続して持っている、もしくはお年をめされたご両親が住んでいる家があるけれど、自分が帰郷する予定はなく、税金も面倒なので、手放したり解体したりといったことを考えている人。

実は、本書の担当編集者が、まさにこのパターンでした。彼は私に出会う前だったので、手放してしまったそうなのですが、実にもったいない。みなさんはまだ間に合います。その空き家は、資産になります。

「手放す前に必ず本書を読んでください！」（←編集者の心の叫びだそうです。笑）

二人目。都会でのビジネス生活に疲れて、二拠点生活や、移住を考えている人。

私が空き家投資を楽しく続けられている理由は、お金で安定を得たこともそうですが、詰まるところ、ここです。空き家投資は大変なこともありますが、日々を豊かに、ゆっくりと稼ぐライフスタイルを築くには、最高のビジネスなんです。実際に私も、セカンドハウスの民泊や地域おこし協力隊の方々へ「空き家ビジネス」の支援をしています。

空き家ビジネスには、補修や入居者管理などもあり、たとえば今流行りの新NISAをするような手軽さは、正直ありません。でも、地域に根差し、地域を活性化させている実感、さらに、無駄だと思われていたものを復活させたという充実感を得られます。そして何より、「ゆっくりと」「ゆるやかに」都会からフェードアウトできますし、二拠点生活をするにはとにかくもってこいのビジネスです。ぜひ本書を読んで、あなたも「新しい生き方」を検討してみてくださいね。

「飛び込み営業」で最初の空き家をゲット！

さて、ここで本章に入る前に、空き家投資の実際のところを、ちょっぴりお見せしましょう。

私が最初に目をつけたのは、放置されて荒れ果て……ていない、空き家でした。目をつけた、というのは比喩でもなんでもなく、ある日、クルマで通勤していたら、たまたま、いい状態の空き家を見つけたのです。外見はとても綺麗なのですが、何度見ても、誰も住んでいないし、使われていなさそうでした。

「もったいないなぁ……」最初は単純にその思いでした。それで、思い切って、おそらく持ち主だろうと思われる、隣のお家に住む方に声をかけにいきました。

「あの～、すみません。隣の家って空き家ですよね？　譲ってくれませんか？」「はい？？？」

持ち主の方は、鳩が豆鉄砲をくらったような顔をしていました。だってそうですよね。素性の知れない男が、いきなり訪ねてきて、あなたの持っている空き家を貸してくれ、譲ってくれ、と言ってきたら、誰だって警戒します。でも、ここで私の、トヨタ時代に鍛えられた数字で攻めるロジカル営業と、ウォーターサーバー販売時代に学んだ地元密着スタイル営業が役に立ちました。

とにかく、空き家でほったらかしておくよりは、私に運用させていただければ、毎月何万円でも利益が入りますよ、それに、あなたがすることは何にもありませんよ、と説得したのです。結果的に、この物件、3万円で譲っていただきました！（笑）

これがリサイエの始まりです。床や壁を友達と共に張り替え、綺麗にして、取り扱いを告知したところ、割とすぐに入居者が決まり、そこから一度も入居の途絶えない、超優良物件となりました。第3章で詳しく解説しますが、この物件は2016年に取得し、現在で利回り2000％（百ではないですよ、千です）、毎年60万円の家賃収入を産んでいます。

空き家ビジネスの広がりと未来

空き家は売却が難しいイメージをお持ちだと思います。それはなぜか。そもそも、不動産屋さんは、空き家を取り扱っても利益があまり出ないことが一つの原因です。戸建てを修繕し貸したとしても一人、一家庭分の利益だけ。だったら、マンションを扱ったり、新築を扱った方が手数料でたくさん稼げます。当たり前です。

でも、その「強欲な資本主義」を続けてきた未来が、今の日本です。そこら中に空き家が溢れ、景観を損ね、不衛生、犯罪の温床となり、大きな大きな社会問題になっている。SDGsが叫ばれる時代に、はたしてそれでいいのでしょうか。売却を試みるも、中々買い手が見つからず、結局放置してしまう持ち主は多いです。また、不動産屋さんも、今まで無視してきたものですから、相談を受けた家をどのようにして売ったら良いのか分からず、そのまま放置しているケースも少なくありません。

こうした問題に対して、私は真っ向から取り組んでいます。空き家を買い取り、賃貸物件として新たに生まれ変わらせる。賃貸物件として活用することで、建物の所有者は、解体費用の負担から解放され、また、土地を所有している場合、地主さんとして地代金で収益を上げることができます。

空き家ビジネスは、私の住む中標津だけにとどまらず、道外にも広がりを見せています。特に、空き家を買い取り、賃貸物件として活用するというビジネスモデルは、全国的にも注目されています。「住み続けられるまちづくりを」という目標に向けて、日本もようやく動き出している実感があります。空き家を再生することは、地域の活性化に貢献し、住民に安心できる住環境を提供することに繋がります。私たちが展開する空き家活用ビジネスは、今後ますます拡大し、多くの人々にとって有益なものとなるでしょう。

約2,170万戸に増大!? 空き家活用ビジネスの市場規模

空き家問題を解決に導けば、収益拡大が期待できると言いましたが、空き家活用ビジネスの市場規模が気になる方も多いのではないでしょうか。リフォーム産業新聞社が2016年に発表した推計では、空き家の潜在市場規模は9兆601億円とのことでした。潜在市場規模の内訳は、以下の通りです。

中古住宅の流通（売却） ：6兆4069億円
リフォーム ：1兆727億円
建て替え ：9284億円
解体・撤去 ：4150億円
賃貸 ：2208億円
管理委託 ：163億円

深刻化する空き家問題を解決へと導くために、2015年に、政府は空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、「空家法」）を施行しました。通常の住宅用地は、一定要件を満たしていれば固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられます。しかし、適切な管理が行われていないと特定空家に指定され、軽減措置の適用を取り消されることになりました。

また、野村総合研究所が2016年に発表した推計によると、2033年には空き家の数が2023年の約900万戸から約2170万戸に増大し、空き家率も13・8％から30・4％に上昇するとのことでした。政府の空き家対策の影響および空き家が増加することを考えると、今後益々、空き家活用ビジネスの市場規模は拡大すると予想されます。

空き家投資ビジネスは、誰にでもできる

空き家投資ビジネスは、特別なスキルや多額の資金を必要としません。空き家の価値を見極め、活用するアイデアさえあれば、誰でもこのビジネスに挑戦できます。

先ほども紹介しましたが、私が最初に取得した物件は、調達費用は3万円です。修繕費用も、10数万円しかかかっていません。その代わり、床や壁の張り替えは自分たちでやりました。「プロだからできるんでしょ」いやいや、まぁ解体業をしていたので壊すのはプロでしたが、建てた経験は、0です。本当にありませんでした。なので、本で学んだりYouTube を見たり、人に聞いたりして、見よう見まねでやりました。もちろんそのことは、借主にも伝えてあります。ですから素人ならではの不具合が出てしまった時は、すぐに直しに行きました。

でも、最初はそれでいいんです。小さく始める。堀江貴文さんもよく仰っていることですね。経験と実績を積んだことで、今では周りから物件情報が集まるようになりました。

ちなみに、解体にかかる費用って、どのくらいだと思いますか？家の大きさや、立地にもよりますが、その費用は一般的に150万円から250万円程度になります。それに比べて、まぁこれもピンキリありますが、修繕って100万円以下なことがほとんどです。直した方が得なんです。

これ、実は僕は解体業時代に薄々気づいていました。だって、解体作業って、と～っても大変なんですよ。家を壊すって、想像以上に重労働なんです。これでもかこれでもかとやっても、なかなか倒れてくれません。逆にいえば、修理すれば全然まだまだ住める＝価値があるってことなんです。古い物件で、外観が古びていたり汚れていたりしていても、内部がしっかりしていれば引き取ることができます。

しかし、雨漏りやカビ、構造的な問題がある物件に関しては、修繕にかなりの費用がかかることが予想されます。このような物件は、引き取るのが難しいこともあります。また、自己所有の物件の場合、所有者の方の思い入れが強く、物件を手放すことに抵抗があることもあります。こうした心理的な障害が価格設定にも影響を与え、どうしても相場より低い価格でしか取引できないことが多いです。

それでも私は、物件を「無駄なもの」として捉えるのではなく、「価値ある資産」として再生する方法を模索します。たとえば、築50年以上が経過しており、外観は非常に古びていた物件がありました。しかし、内装は非常に状態が良く、構造的にも問題がなかったため、リフォームを施すことで新たな価値を生み出しました。リフォームには数十万円の費用がかかりましたが、その後賃貸として提供することができ、地域に新しい住民が住むことになりました。家賃収入は安定し、所有者にとってもリスクを取らずに安定的な収益を得ることができたのです。

このように、空き家が持つ潜在的な価値を引き出すことは、私たちの仕事の醍醐味です。とはいえ、誰でもできると私は申し上げましたが、やはり大事なのは、「挑戦する気持ち」と「その地域を良くしたい」という思いです。空き家を再生して賃貸物件にすることで、地域に住む人々にとっても利益があり、所有者にとっても安定した収入が得られるという、まさにウィン― ウィンの関係を築くことに喜びを見出せるか。これが鍵になりますね。

「ありがとう」そう言われたら全てが報われる

今では、私は空き家に関する相談を受けることが非常に多いです。相談者の多くは、はじめに他の不動産会社に相談し、買い取りが難しいと言われてしまった方々で、最終的に私に連絡をいただくケースがほとんどです。このような状況の中で、空き家の売却を諦めかけている方々に希望を与えられることが私にとってのやりがいです。知人からの紹介や、私が過去に発信した記事やYouTube 動画を見て、空き家に悩む方々が私に相談してくるという流れが続いています。そのため、私は「解決策を見つけるプロ」として、最善の方法を提案することを大切にしています。

たとえば、ある高齢のご夫婦から相談を受けました。所有している家はあるけど、子どもたちが遠くに住んでおり、維持するのが難しいという理由で、解体を考えていたケースでした。

しかし、私が修繕と賃貸活用を提案し、共に家を再生したところ、別の若い家族に貸し出すことができました。老夫婦には安定したお金が入り、思い出深い家も、壊さずにすみました。若い家族は、安価で、理想の家に住むことができました。

空き家の再生には、ただのリフォームや修繕だけでなく、地域に新たな住民を呼び込む力があります。「壊すしかない」と考えていたところから、物件を再生し地域に貢献する形になった。私にとっても、非常に印象深い経験でした。

空家法の改正と対策の強化

空き家問題に関する対応策は、年々強化されています。特に、2015年に施行された「空家法」は、空き家問題を解決するための重要な法律です。しかし、空き家の増加により、この法律だけでは対応が追いつかない状況が続いていました。そこで、令和5年（2023年）、空家法が改正され、「特定空家」となる前の段階から、行政が積極的に「管理不全空家」に対する措置をとることができるようになりました。この改正により、倒壊や衛生上の問題を引き起こす前に、早期に空き家の適切な管理が求められるようになったのです。

リサイエでも、空き家の問題に直面している所有者に対して、管理方法や活用方法についてアドバイスを行っています。たとえば、空き家が「管理不全空家」に認定される前に、適切な管理を行い、解決策を提供することで、所有者の負担を減らし、地域社会にも貢献することができます。このような法改正は、空き家活用ビジネスにとっても非常に大きなチャンスを提供しており、今後ますます需要が高まることが予想されます。

「人生はひとつじゃない」空き家投資で見つける新しい生き方

リサイエを立ち上げた背景には、地元中標津町を活性化したいという思いがあります。私は、この土地で生まれ育ち、仕事をしていく中で、地方に住むことが持つ価値や魅力を感じ続けてきました。地方には、都市部にはない良さがあります。自然環境の豊かさ、人々の温かさ、そして何より住みやすさです。こうした地方の魅力を最大限に活かすためにも、空き家問題を解決し、より多くの人々が安心して住むことができる環境を提供することが私の使命だと感じています。

たとえば、リサイエでは、空き家バンクや地域おこし協力隊、NPO法人などと連携し、空き家を再生して賃貸物件として活用する方法を提案しています。ある物件では、内装をリフォームして賃貸に出し、新しい住民が住むことになりました。新しい住民が入ることで、地域に活力が戻り、所有者にも安定した収益が生まれました。

さらに、私のビジネスが進む中で、多くの地域住民や移住希望者からの問い合わせがありました。特に、北海道の地方部では不動産物件が少なく、賃貸物件も限られているため、賃貸ニーズは高いのです。リスクが逆に高く、チャレンジする人がいないだけとも言えるかもしれません。

特に、移住希望者にとっては、住まいが確保できることが移住の大きな障壁を乗り越えるカギとなります。このニーズを汲み取り、空き家を賃貸物件に変えることで、地域活性化に繋がると信じています。

さて、最後に、本書の構成をご紹介しましょう！

第1章では、私が空き家投資ビジネスを始めるようになったきっかけ、法人化してからの今までの歩みをダイジェスト的にお伝えします。

第2章は、日本における空き家の実態、そして空き家ビジネスの現状と未来をお伝えします。データが多く教科書的なので、読み飛ばしてもらっても大丈夫です。

第3章では、私が所有している空き家の具体例を、みなさん気になるでしょうお金の面も含めて、具体的にお伝えします。

第4章では、空き家投資ビジネスをするのに向いている人、メンタル維持や仕事との両立方法などについて、ご説明します。

第5章では、ここまで読んできて、空き家投資ビジネスを始めようか迷っているみなさんの背中をポンと押す言葉をまとめてみました。

本書を読んで、空き家投資ビジネスを考えてみようかな、そして一度、中標津を訪れてみようかな、と思っていただけたら、何よりも嬉しいことです。

＜最強の空き家投資 目次＞

第1章　なぜ私は「空き家投資」の道に入ったか
雄大な中標津で育った幼少期と家業
クルマが好きすぎて自動車業界へ
トヨタ退職と家業の継承
宅配水フランチャイズ加入で安定収入を探る
「空き家、貸してください！」飛び込みで最初の空き家を取得
株式会社リサイエの設立と事業の拡大
空き家ビジネスの成長と今後の展望

第2章　空き家が「宝」になる時代がやってきた！
今なぜ空き家投資が注目されるのか
メディアが語らない「地方のリアル」空き家には種類がある
空き家投資の利回りの良さは本当か？
ゼロ円住宅はお得か？「無料より怖いものはない」の真実
賃貸派も安心、売却もできる！「出口」の選択肢も豊富
高齢者の副収入に！　年金に頼らない生き方
稼げるなら、なぜ不動産業者は空き家をたくさん扱わない？
修繕はどこまで必要？「見た目より構造」の原則
地に足ついた「判断軸」を持とう！　3つのキホン
所有から利用へ 空き家を取り巻く最新トレンド
改正空家法と政策の動向

第3章　空き家投資ってホントに儲かるの！？?投資実例、お金も公開！
1軒目 ピンポンから始まった、僕たちの空き家再生
2軒目 雨漏れとの格闘が鍛えてくれた忍耐力
3軒目 見た目に惑わされた、はじめての土地付き購入
4軒目 満室への道のりと、アパート経営の学び
5軒目 解体工事をストップ！　奇跡のような出会い
6軒目 築50年越え、修繕から解体へと転じた経験
7軒目 風呂がない！？先入観を覆した2棟まとめ買い
8軒目 傾きすら愛おしい、希望と柔軟さでつくる理想のかたち
9軒目 初めて収益物件の購入サポート！
10軒目 修繕ゼロで始めた地方戸建投資のリアル
11軒目 現地確認なし！　地域との縁がつないだ即決案件
12軒目 満室経営へと蘇ったボロアパート再生記
13軒目 ペットが荒らしたトラブル物件も工夫次第！
14軒目 パティシエの夢とともに育った街一番のケーキ屋

第4章空き家投資で「うまくいく人」8つの考え方
「地味な作業が苦にならない人」がなぜ強いのか
スピードがすべて。「判断の早さ」が勝敗を分ける
「築古の味わい」に価値を見いだせる人になれ
「関係性に投資できる人」が最後に笑う
ある程度は「トラブル耐性」が必要です
「出口戦略まで描ける人」が収益性を最大化する
数字だけで判断しない人だけが出会える物件がある
続けられる人こそが空き家投資の勝者である

第5章それでもまだ空き家を買えないあなたへ贈りたい10の言葉
迷ってばかりの自分が嫌な人へ
忙しさを理由に諦めている人へ
お金がないから無理だと思っている人へ
素人は損すると信じている人へ
売り込まれるのが怖い人へ
他人の成功に焦っている人へ
全部ひとりでやろうとする人へ
自分なんかには無理と思っている人へ
地図の端っこにチャンスを感じる人へ
社会を明るくしたい人へ

おわりに
巻末特別付録　空き家投資を始める前に読む実践チェックリスト30