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株の世界の格言に「卵は一つの籠に盛るな」というのがあります。
財産を一つにするといざといういうときに耐えられないということですが、このリスクの分散は財産だけではなく収入源にもいえます。不確実な今の時代、たとえわずかな副収入でもあるのとないのとでは大違い、備えあれば憂いなしです。

サラリーマンにとっての最大のリスクマネジメントは副収入を得られる仕組みをつくること。この連載では『知っている人だけが儲かる コインランドリーの投資のすすめ』より、初心者でもリスクなく始められる投資術をご紹介します。
今回は、見た目ほど実は儲かっていない副業について。

副業の王道、アパート・マンション経営の落とし穴

 アパートや賃貸マンションの家賃収入で優雅な生活、これがつい最近までの副業の主な花形でした。バブルの崩壊までは不動産価値も上がり続け、資産運用と副収入確保が同時にできたのです。

 特に親から受け継いだ不動産を所有する人たちにとって、相続税対策も兼ねることができたのですから、これほど美味しい商売はありません。

 他にも、住宅ローンで分譲マンションを買い、自分はアパートで暮らしながら、所有物件は人に貸して副収入を得るなどということもできました。

 １軒、また１軒と分譲マンションを買い足し、単身ながら億単位の価値を持つ不動産を所有した女性もいます。誰もが土地神話に疑いを持つことなく、堅実な副業として不動産の所有と運用を考えていたのです。

 しかし、それも今は昔です。相続税対策を兼ねて建てたアパートは空室だらけになり、賃貸用物件としての運用を考えて買ったマンションも空室が目立つ有様です。都心の一等地を除けば、空き家率や空室数が増え続けているのです。

 アパート暮らしの学生でさえ、好みが大きく変わりました。家賃の安さよりも新築物件を好み、更新時期には引っ越すことも増えました。学生向けに新築アパートを建てても、借り手で埋まるのは築後３、４年だけという有様です。その上、地主さんにアパート経営を勧める業者が、新築時だけ優先的に借り手を入れるといった手口が横行しています。

 さらに少子高齢化によるひずみが追いうちをかけてきます。すでに独居老人の孤独死は日常茶飯事です。事故物件になるとまではいわないにしても、「怖くて、50歳を過ぎている人には貸せないですよ」というのが、アパート経営をしているオーナーさんたちのつぶやきです。若い人は借りない、借りてくれる中高齢者は何があってもおかしくない。そのような時代です。

 「アパマン経営って、いつ爆発するか分からない時限爆弾を抱えているようなものですよ」

 今は昔となった優雅な時代に、副業でアパマン経営に取り組んできた人たちの恨み節です。

パート、アルバイトが必要な副業は、労務管理と固定費に振り回される

 先にコインランドリーとの比較で少し触れたクリーニング取次店も、一時期フランチャイズによる展開で急速に伸びたことがあります。それほど大きな店舗を必要とせず、機械などの投資もほとんど必要なく、さらには技術指導をしなくても主婦のパート従業員でこなせる手軽さが魅力だったようです。

 ただし一つだけ欠点がありました。利幅が少ないのです。それは、ノウハウがなくても、誰でも小資本で始められる事業に共通する特徴です。一方で、テナント料とパート従業員の人件費が、毎月コンスタントに出ていきます。

 立地条件のいい物件は当然家賃も高くて経費倒れとなり、家賃の低い物件はお客さんが少なくて人件費分の固定費が捻出できません。誰でもできる商売は、儲けが少ないので、安い時給でパートを確保するには、ひっきりなしの求人と勤務シフトの調整がオーナーの主な仕事になってきます。

 同じように、コンビニエンスストアや飲食店でも労務管理に振り回され、結局は家族ぐるみで24時間働く羽目になります。フランチャイズ化によって、起業は比較的容易になったものの、一方でフランチャイズ本部へのロイヤリティ支払いなどが発生して、利幅の少なさをオーナー一家が自らの労働で穴埋めすることにもなりかねません。

 中には、年中無休の24時間営業を強いられるコンビニエンスストアなどもあり、そこまででないにしても、休業日を決めることさえオーナーの自由にならないフランチャイズも数多くあります。

 当然、そこには従業員の雇用と勤務シフトのローテーションに悩み続ける現実があります。やはり、たとえパート、アルバイトであっても、人を使う商売は、副業には向かないのです。

 余裕を持ってより多くの人を雇い入れておけばいいのですが、それでは人件費がかさんでビジネスにはなりません。

 あるコインランドリーの例ですが、亡くなったご主人の退職金を元に、コインランドリーを開店したお婆さんがいます。自分の健康維持を兼ねて、パートさんを雇わずに毎日15分ぐらい歩いて店舗へ行き、洗濯機や床の清掃をしては、集金して帰るという生活をしていました。

 毎日元気に、コインランドリーへ来るお客さんとの会話を楽しみに通っていたのですが、ある日たまたま風邪を引いてしまいました。もちろんお店には行けません。

 でも、その日もいつも通りの売上げです。風邪が長引けば、それはそのときになってから、誰かに清掃を頼めばいいだけです。別に決まり切った時間に誰かが行かなければならないなどということはありません。

 これが他の業種ならばどうでしょうか？ 常駐できる人がいなければ店は閉じたままです。その日は１円も稼げません。ところが、コインランドリーを開業したこのお婆さんの場合、年に数回は旅行に出かけています。前もって知り合いに、簡単に掃除の方法だけを教えておけばいいだけですから、これほど楽な副業は他にはありません。