たとえ正社員でも、減給、リストラ、倒産などの嵐にさらされてしまう現代。自己防衛のため、副収入源として真っ先に候補にあげてほしいのが「不動産投資」です。しかし「何から始めたらいいの?」「借金までして回収できなかったら…」と、さまざまな不安から二の足を踏んでいる方も多いのではないでしょうか。本連載では、これまで3000軒以上の投資を成功させてきた不動産投資コンサルタント・浅野恵太さんの最新刊『9割の不動産営業マンは”お勧め物件”を自分では買わない』より不動産投資のノウハウをお届けします。

 

「なんとなく儲かりそうだから」で買わない


 私たちは「収益物件を買いたい」という人には、必ず「なぜ、不動産投資をしたいのか」とたずねます。

 実は、その答えを聞くだけで、「この人は成功する」「うまくいくのは難しそうだ」と、おおよそ予測することができるのです。


 儲けることができる人は「老後の資金」「子供の将来のため」「収入の柱を増やしたい」と、目的がはっきりしています。

 その一方で、「稼ぎたいから」「なんとなく儲かりそうだから」と答える人の多くは、なかなか実際に稼ぐことができません。

 なぜなら、「なんとなく」で買おうとする人は、目先の「よさそうな話」に振り回されてしまうからです。


 私たちは、購入を希望する人の収入や職業、将来どうしたいかなどをヒアリングし、「そのためにはこうしましょう」と戦略を立ててアドバイスします。

 ところが、「儲かりそうだから」という理由だけで買おうとする人は、お金になりそうな物件だと、すぐになんでも買いたがります。

 将来を考えると、今はその物件はやめたほうがいい場合でも、ときには、ほかの不動産会社から購入したりしてしまうのです。


 実際に、私たちが「やめたほうがいい」とアドバイスしたにもかかわらず、利回りに目がくらんで買い、失敗した人の例があります。

 この物件は、東北地方にあるアパートでした。利回りは18%だったのですが、24戸のうち14戸しか入居していませんでした。

 それなのに「なんとかなるだろう」と他社から買ってしまい、結局、なんともならず、入居者は減ることはあっても増えることはなかったのです。

 この男性の場合、次に収益が出る物件を買う余裕があったため、私が紹介して1棟買っていただき、トータルでマイナスになることだけは避けられました。

 しかし、1軒目でこうした物件を買ってしまうと、取り返しがつかなくなる場合が少なくありません。


 不動産は、計画通りにできる安全な投資の一つです。

 ただ、リスクに備え、目的に沿った物件を買うためには、目の前に現れる「儲かりそうな」物件ばかり追いかけていては難しいのです。

 

自分のライフプランを描いてから投資を始める


「なんのために不動産投資をするか」

 この目的がはっきりしていない人は、ただ「買いたい」という気持ちばかりが先走り、「いいですよ」「儲かりますよ」といった、数値などの根拠や裏付けがない、ぼんやりとした言葉にのせられて、なんとなく買ってしまいます。


「なんとなく」を避けるためには、まず、将来に向けた自分のライフプランを描き、逆算して買うことをお勧めします。


 ライフプランの要素としては、

・どんな職業に就くのか(どのくらいのお給料か)

・いつ結婚するのか(費用はどのくらいかけるのか)

・子供は何人欲しいのか、また、どんな教育を受けさせるか(出産や子育てにかかる費用はどのくらいか)

・転職をする可能性はあるか(キャリアアップして収入に変化はあるか)

・老後はどんな生活を送りたいか(そのためにはどのくらいの費用が必要か)

・自分の遺産はどうするつもりか(資産をどう分配するか)

 などがあり、あらゆる人生のイベントについて、どのくらいのお金が必要かを考えなければなりません。


 私のところに相談に来られた人の例でお話ししましょう。

 40代前半の男性は、二人のお子さんが、ちょうど翌年に高校受験と中学受験を控えていました。

 子供たちの希望は、二人とも私立です。

 そのため「どうしても、希望を叶えてあげたい」と考え、授業料などをシミュレーションし、年間500万円のキャッシュフローが欲しいということでした。

 この男性のご家族は、とても教育熱心で、子供たちをたくさんの塾や習い事などに通わせていたため、貯金はほとんどありません。

 でも、目標が決まったため、一緒になってふさわしい物件選びのお手伝いをしました。

 そして、1年後までに、3億円の融資を得て、マンションを2棟購入。無事、年間キャッシュフロー500万円を達成したのです。

 そしてお子さんは二人とも、無事、私立に進学し、ご家族の夢が叶ったのです。


 また、50代の男性も、お子さんのサッカー留学の費用と生活費のために、不動産投資を始めました。

 この男性は、お子さんが小さい頃から「サッカー留学したい」と熱望していたため、少しずつ貯金をしていました。

 しかし、海外でサッカーを学びながら、生活していくためには、日本の大学に行く以上の費用がかかります。

 そこで、足りない分、安定してキャッシュフローを得る手段として、不動産投資を決めたのです。

 この男性も、1年後には、目標であった年間600万円のキャッシュフローを得ることができるようになりました。

 もともとは、短期での留学の予定でしたが、安定したキャッシュフローを得ることができたため、今では、お子さんは現地に長期滞在し、サッカーに没頭しています。


 こうした場面に立ち会うたびに、私は、キャッシュフローの目標を達成するだけでなく、家族の幸せが叶うお手伝いができることが、不動産投資の仕事の醍醐味なのだと実感します。

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【目次】第1章 今なぜ、不動産投資なのか? / 第2章 不動産投資は、最初の1軒が一番大切 / 第3章 アパートとマンション、どっちを選べばいいのか? / 第4章 3000棟の物件を調査したプロが教える目利きの法則 / 第5章 建物を豪華につくっても賃料が高くなるわけではない / 第6章 投資で儲かるサラリーマン、儲からないサラリーマンはどこが違う?