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2016.07.04

日本特有の「青田売り方式」がずさんな工事につながる

船津 欣弘

日本特有の「青田売り方式」がずさんな工事につながる

先日、問題になっている横浜の欠陥マンションの建て直しに3年半近く掛かるという記事が報道されました。設備や立地以上に品質を重視することが、昨今の住まい選びには必要になっています。そんな住まいの新常識が詰まった『新築マンションは9割が欠陥』の試し読み第3回です。

*  *  *

 欠陥につながる重要な問題はまだあります。「工期厳守のプレッシャー」です。日本の分譲マンションは「青田売り方式」で販売されるのが一般的です。建物が竣工する前、場合によっては工事が始まる前に販売が行われるケースもあります。

 物件がまだ完成していない状態で販売が行われるのは、事業主(デベロッパー)の資金繰りに大きく影響しています。マンションのプロジェクトに要する資金は、そのほとんどを金融機関からの借り入れで調達します。当然、金利負担が発生しますが、竣工までに売り切ってしまえば引き渡し後すぐに資金回収ができ、金利負担はその段階までしか発生しないので事業計画として成り立ちやすい。ほとんどのデベロッパーが青田売りを採用しているのはこうした理由からです。

 また、購入者に告知している「竣工引渡日」の関係もあります。マンションが建つ前に売買契約を交わし、竣工引渡日を約束しているので、デベロッパーは発注先のゼネコンにも工期を厳守させます。工期が守られない場合、違約金が発生することがほとんどのためゼネコンも工期には非常にシビアになるのです。

 ですがこの青田売り、日本では当たり前に行われていますが、諸外国ではそうではないのです。たとえばアメリカは建物の基本部分ができてから、実物を購入希望者に見せて販売を行っています。「建設工事は完成予定より遅れることもある」という前提に立っているからです。


 日本でも、建築途中に予期せぬ出来事が起きて完成が遅れることを想定した工期にすべきですし、竣工物件が重なる2月や3月末に竣工を予定する場合、職方不足に備えて通常より1~2ヶ月追加するなど、適正な工期に見直す必要があると思います。


 しかし日本の現状では、一度工事請負契約を締結したら地震などの天災でもない限り、工期の延期はご法度。そうすると、工期を優先するあまり、現場管理が手薄になり、その結果ミスが発生しやすくなります。工期厳守を振りかざされた現場では夜遅くまで作業に追われていることが多く、手間も時間もかかる管理がないがしろにされてしまうのです。

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